目录：

• 1、商业地产项目前期的商业定位如何入手操作？
• 2、商业地产的规划注意点？
• 3、商业项目定位与业态组合如何规划？
• 4、商业街如何做定位？？
• 5、商业地产策划是干什么的？
• 6、如何做好商业地产

商业地产项目前期的商业定位如何入手操作？

先要确认目标客户群体，然后进行产品规划的定位，规划设计后在销售前要依据目标客户和产品定位进行营销定位。这都是常规的专业研究咨询，建议找长期为大公司做房地产市场研究的公司，企业自身要懂定位理论和应用。

商业地产的规划注意点？

一、项目市场定位规划

准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量商业地产规划定位，是做好成功商

业规划的前提……

现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。详

细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场

脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造更大差异化，从而引领市场。

（一）整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象

1、定位内容商业地产规划定位：明确主体服务对象，确定目标客户群。

2、定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文

化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。

3、定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不同消费群的构成：

A、核心消费群：商圈半径2 公里范围内，约10 万消费能力较强的高层收入固定居民消费

群；主要需求的消费特征：

业态需求——求综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、

茶坊、美容等；

功能要求—— 购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；

消费者结构— 收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人。

B、中心消费群：商圈半径5 公里范围内，除核心消费群以外约20 万的中高层消费人群；

主要需求的消费特征：

业态需求——综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰；

功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；

消费者结构—收入稳定、消费意识较高的中高层收入的消费群。

C、辐射消费群：商圈半径5-10 公里范围以内的中高层居民人群消费和外来的旅游客源消费；

主要需求的消费特征：

业态需求——综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、服装、化妆品、珠宝首饰、特色土特产；

功能要求——购物、娱乐、休闲、美食、观光等；

消费者结构—消费意识较高的中高层收入的市内及周边县市的居民。

（二）商业中心功能、规模定位

1、定位内容：明确商业中心功能规划和经营规模

商场的基本功能无疑是提供商品的零售服务，但随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务

已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，

不少商场在主营零售业的基础上，往往有必要引入餐饮、娱乐及其他服务行业以方便顾客，带旺

商场。

2、定位原则：以打造城市商业名片、引领商业主流为目标

一般来讲，商场的规模越大，它所能覆盖的商圈范围就越大，但商场单店的规模越大，而受

到一些因素的制约也越大，顾客购物疲劳度也受商场单店规模的制约。一般情况下，顾客在商场

购物的时间不会超过3 小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态。如果在建筑风格、规模和环境

氛围都很有特色的话，也可以作为现在流行商业业态shopping mall 来开发，考虑引入购物以外

的其他商业用途，如餐饮、娱乐、休闲等服务型消费场所。可以很好地结合雕塑景观步行道融为

一体共同营造城市景观文化的亮点。

3、定位过程：结合商圈目标消费群、商圈人口和商圈竟争情况和商业建筑规划具体确定本

商场的功能和规模。

根据“购物中心定位二八黄金定律”求证分析,购物中心商圈辐射人口数与购物中心零售服务

面积的比为4：1。

（三）商业中心的经营档次与形象定位

商场的形象定位，实际上是商场经营企业的形象定位，因此，它随着商场的经营运作而持续

存在并发挥作用。如何来确定商业中心的经营档次和综合形象，打造商业中心高档品牌和现代商

业商圈,形成明显的差异化定位经营为目标。通过对商业中心品牌的定位界定商业文化内涵，建

立超前的品牌形象（引领购物时尚、反映地域特色、精选服务对象、创新组合业态、综合形象鲜

明且易推广传播等）。

建立独特而鲜明的商业组团形象不仅是竟争市场的制胜关健，而且是快速提升企业知名度和

美誉度的重要手段，之所以从战略高度上系统设计和推出专业化商业组团形象是完全必要的选

择，也是成就卖场无形的品牌资产根本。

二、项目整体业态规划

（一）业态规划的背景：

所谓的业态革命，是针对于传统零售商业的单一化功能很难适应社会发展和消费需求的变

革。其理论思想是：不断满足社会发展进步给人们带来的物质生活和精神生活的需要，人的日常

生活主要分布于三个生活空间，即之一空间（居住空间），第二空间（工作空间），第三空间（购

物休闲场所）。要提高人的生活质量必须从三个生活空间同时去考虑。而生活质量的提高又往往

表现为之一、第二生活空间的逗留时间减少，第三生活空间的活动时间增加。因此，必须把提高

第三生活空间的质量作为人们生活质量的关键点。现代商业业态的战略规划性恰恰表现在如何精

心定位规划第三生活空间。

传统商业的卖场功能大多是以购物为主，这种单一化的功能定位已经越来越不适应社会发展

的需要。从人的需求发展方向来看，有形商品的充分满足，会使需求向无形商品转移，即所谓的

“离物”倾向。也就是说，在人们的消费生活中，休闲、文化娱乐、修养等方面的支出比重会大大

增加。

（二）业态战略规划：

主力业态定位、科学业态配合、合理租户组合的目的是制造购物中心内张弛相间的兴奋点，

实现顾客尽可能多的消费诉求。

主力业态定位，即将核心主力店和主力店选择作为购物中心规划前期工作的核心内容，是为

购物中心开发、招商和经营创造条件，保障持续经营成功的关键。

核心主力店和主力店是拥有国内外知名品牌、商誉和口啤的连锁或单店的目的性商店，具有极强

的消费号召力，开业之地往往人气聚集、商气鼎盛，产生巨大的广告效应和经营收益，使购物中

心更具活力。

（三）业态规划组合定位:

1、在商业规划中，一般选择大型综合（量贩）超市、大型百货店为核心主力店。

在社区型购物中心的商业规划中，量贩超市是购物中心商业规划首选业态。量贩超市是零售

业发展的方向之一，其销售的是大众化生活必需品，面向最广泛的消费群体，对区域分布的限制

少，与项目开发中规划的不同规模的购物中心易于结合，带旺地段人流和商圈升值。

2、选择连锁百货超市、连锁食品超市、名品专门店、连锁餐饮、娱乐店为主力店

主力店应是业界知名业种代表，主力店的规划布局一要避开与核心主力店经营同类商品的楼

层或商品档次，二要有利于丰富购物中心内业态和业种。一般而言，购物、餐饮、娱乐、运动等

业种都应分别引入主力店，分布在购物中心的不同区位或楼层，并在周围聚合一批同业种店铺，

形成一个局部购物中心的消费主题。品牌服饰应布局在精华区人流动线入口，品牌快餐店则宜布

局于购物中心各区结合部。

规划时应对各业种主力店多准备几家招商对象以供选择，避免招商布局规划时资源不足而出

现“饥不择食”的盲目性。在多业态组合的购物中心内的主力店，所规划区域可多选几家使用意向

差别大的业主，利用整体利益引导、自营铺面置换、租金收益提高等综合手段，务必实现整体规

划。

3、选择商圈内有消费需求的百货精品店、餐饮店、娱乐店、综合服务功能店（银行、邮政、

美容美发、音像、洗衣、彩扩、家政等）作为专门店及普通店。

专门店及普通店业种配比与租户组合规划，以市场调查确认的商圈业种分布统计和消费者需

求分析为基础。业种配比和租户组合（指经营商品品种的数量、重叠率、档次组合）除配合核心

主力店和主力店的布局外，应预留调整空间。

在规划中根据各楼层业种的档次，目标顾客的层次，合理安排相应档次的餐馆店。针对方便

购物顾客放松精神状态的零星娱乐、小吃业种，宜规划在购物业种转换接合处。同时在规划中要

预测商铺分级、入伙的租金底线，并设想怎样使用注资、联营、承包、扣点等招商合作手段。

4、大型和特殊的娱乐业种应该放在购物中心顶部高层或纵深区域，以活跃购物中心立体纵

深区域，且易于错时营业和区隔管理。免费的公共娱乐设施可穿插分布。__

商业项目定位与业态组合如何规划？

随着中国城市化进程的高速推进,城市商业现代化作为商业产业,起到了明显的拉动和促进城市现代化经济发展的重要作用.具体表现在商品交换过程中所涉及的商流、信息流、资金流、物流等“四流”的运动能够达到畅通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新（商业业态革命），便成了一个城市或一个区域商业现代化的标志。

目前我国正在爆发一场业态革命，出现了新型零售业态不断被引入、传统零售业态向新型零售业态转型和主导业态大胆尝试和创新。

一个商业项目要在经营上取得成功,无疑需要涉及到诸多方面的工作,就这一话题探讨一下商业项目的定位及业态的组合规划。

一、项目市场定位规划

准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量，是做好成功商业规划的前提……

现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造更大差异化，从而引领市场。

（一）整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象

1、 定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。

2、 定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。

3、定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不同消费群的构成：

A、核心消费群：商圈半径2公里范围内，约10万消费能力较强的高层收入固定居民消费群；主要需求的消费特征：

业态需求——求综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等；

功能要求—— 购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；

消费者结构— 收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人。

B、中心消费群：商圈半径5公里范围内，除核心消费群以外约20万的中高层消费人群；主要需求的消费特征：

业态需求——综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰；

功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；

消费者结构—收入稳定、消费意识较高的中高层收入的消费群。

C、辐射消费群：商圈半径5-10公里范围以内的中高层居民人群消费和外来的旅游客源消费；主要需求的消费特征：

业态需求——综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、服装、化妆品、珠宝首饰、特色土特产；

功能要求——购物、娱乐、休闲、美食、观光等；

消费者结构—消费意识较高的中高层收入的市内及周边县市的居民。

商业街如何做定位？？

整体建筑风格一般要明显突出当地特色文化、多民族文化，要用合理的艺术风格把文化元素巧妙的融为一体，使之成为亚丁景区别具特色的一大亮点。

商业街的建筑格局应充分体现集中、集密、高低错落有致、胡同相互之间要有当地景区多民族商业街项目整体思路定位及未来运营设想，连贯通畅。

商业街个体单店的外立面可根据经营者的经营特色进行装修设计。

商业街的思路定位和运营设想目标是：全力打造“人无我有，人有我优”的项目发展理念。

商业街是人流聚集的一个主要场所。采用东西方向排列，以入口为中轴对称布局，建筑立面多采用塔楼，骑楼，雨罩的元素使空间产生新的划分，室内空间既设置了集中商业，又有零散店铺，是西方现代MALL与中国传统商铺的有机组合。

专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材、汽车配件、酒吧、休闲娱乐等；复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营。

商业地产策划是干什么的？

商业地产策划，也可以解释为商业地产定位。

按照商业地产项目市场调研商业地产规划定位的事实和数据进行市场定位是制定基本策略商业地产规划定位的重要步骤。环境分析、市场分析、发现机会市场、确定目标市场、确定营销策略、是市场定位的基础，市场定位是项目成败的转折点。

一、项目定位释义

1.定位释义

简单地说，定位就是决定一个项目要做成什么样的？卖给谁？谁来使用？严格地说，项目定位就是通过市场调查研究，确定项目所面向的市场范围，并围绕这一市场而将项目的功能、形象做特别有针对性的规定。本定义具有如下特点：

定位建立在市场调查研究的基础上。优势企业家也会根据自己的判断定位，而且也能取得良好的效果。但是房地产开发是输不起的行业，一个项目做砸了，全盘皆输。所以，定位应建立在必然性规律上，根据事物的发展规律研判事物发展态势。市场调查和研究就是 *** 各个阶层的意见和专家智慧达到必然结果的正确选择。

定位的核心是确定功能。例如，建筑性质是什么？有何用途？如果商业地产规划定位我们定位方向是商场类物业，那么，具体应该是什么样的物业？超市、产权市商铺、集贸市场、百货商场还是专业性市场？

定位是系统工程。确立了定位的同时。也应该确定了目标客户和目标形象，以及相关的市场推广策略。单一的定位往往造成前后脱节，降低定位的协同效能。

2.项目定位内容

商业地产项目定位基本包含功能、客户、形象定位，更深一步延伸，包括服务定位和技术定位。例如，功能定位就是确定建筑的用途及发挥的作用；客户定位就是确定谁是建筑的投资者、使用者、运营者、物业管理者和消费者；价格定位就是确定建筑的目标价值和价格；形象定位在与确定建筑在人们心目中的形象；服务定位就是确立建筑使用过程中所提供的服务水平，如宾馆、酒店按照星级标准提供服务。如此等等，说明定位的内容非常丰富。

上述各种定位中，功能和客户定位是核心，两者相互影响，互有以来。例如，一个项目的用地性质是写字楼，就排除了客户定位的任意性，对客户定位产生约束。但在确定功能的大方向下，功能设计细节则要根据客户定位的结果确定，客户定位的结果要通过功能设计表达和实现。

形象定位、服务定位是功能和客户定位的自然发展，也是客观要求。技术定位是在技术层面满足功能和客户的需要，例如，大跨度空间需要采用钢结构、综布线充分灵活性要采用架空地板技术或者无线局域网技术。

价值定位既是上述定位的结果，也会影响定位方向。例如，价值更大化方案不但要求开发商从长远考虑问题，还要考虑自身实力。风险最小化就要降低销售价格、采取最稳妥的功能定位方案，定位有开发商的价值取向决定。

二、项目定位程序

有些项目规划功能十分清晰、要求严格，使问题的定位简单化，例如，社区商业用房、住宅底商功能定位、客户定位和消费群体定位不很复杂，简单的市场分析就能得到比较准确的市场结果。但对于大型项目，规划部门功能定位笼统，存在定位空间，在单一功能无法满足或者需要辅助功能的情况下，就需要按照程序决定

辨析定位问题

在项目分析以及经验分析的基础上，辨析定位问题，也就是需要通过市场调查和研究回答的问题。例如，写字楼底层的空间应该做什么用途更好？底商发展餐馆是否合适？发展大型超市与产权市商铺哪个更好？谁有可能投资购买物业？正确地提出问题，就相当于定位问题成功了一半。所以商业地产规划定位我们应该善于提出问题，提出的问题越尖锐、越深刻，得到正确结论的机会也就越多。

2.识别细分市场

根据调研结果分析市场，进行细化。例如，北京某大厦准备整层对外销售，策划人根据行业变量、规模变量、地理变量、经营变量和个性特征把市场细分为：

（1） *** 机构转制出来的大集团（公司）以及将要转制的大集团（公司）。

（2）金融机构，包括各级银行、保险、证券、期货及其他非银行金融机构。

（3）大型股份制公司及外省市集团（公司），包括上市公司。

（4）行政职能型部委机构。应该承认一些不确定的因素限制了行政职能型部委机构对写字楼的需求。

3.选择目标市场并进行评价

别更上例中，为了使细分市场的识具有科学性，需要评价每个细分市场的潜在利润，标准是：之一，细分市场的规模和发展前景；第二，细分市场的赢利潜力；第三，公司目标和资源。标准分成A、B和C三级，逐级递减。结果发现除行政职能型部委机构与上述三个评价标准不一致外，其他三个细分市场（ *** 转制公司、金融机构和外省市集团和股份公司）是理想目标

4.确立定位体系

所谓定位体系是商业地产物业的客户组合群，也就是什么样的客户是物业的潜在购买者和使用者，他们应构成完整的生态关系群落，具有系统性、整体性、和谐性的特点。

5.评价定位体系

一个物业的市场定位是否正确，体现了物业的价值，我们应予以系统评价，多方案比较。

如何做好商业地产

商业地产不像住宅地产那么简单商业地产规划定位，令很多开发商费尽心思、绞尽脑汁，但还是出现很多不尽人意的商业地产项目。

就商业地产而言，业种业态的规划定位对于商业地产项目来说是最重要的！那么，如何才能做好商业地产呢？大部分开发商感觉比较迷茫……以我做飙马商业地产策划多年的经验总结，若从以下几个方面着手，是做好商业地产的前提和必须！

一、业种业态的规划设计是前提业种业态的规划定位对于商业地产项目来说是最重要的！是商业地产的灵魂，成功与否于其有直接的关系。

主力业种在项目中占具很主要的作用，次力业种的作用也不应忽视，一定记住的是，在主力业种选择与次主力业种选择上，在面积、位置方面一定要深入考虑。而不能只重视主力业种，忽视次力业种业态的竞争能力。

业态的选择，应根据市场资源还和业态资源来设定。必须与项目周边相吻合和互补而不要形成竞争。记住这一点，你的项目就一定会有竞争力。

二、建筑的适应性是基础

首先应该考虑建筑的形态如何体现业种定位和业态选择，同时还要与市场周边怎样融合，也就是说，建筑形态是不是能与现行的市场相应。

因为商业投资这方面都会被资金困住，销售的问题在规划中就自然而生。好的商业地产开发商一定是在规划设计时就已经考虑到销售的问题与模式，销售与建筑之间的关系是如何，是值得认真思考的……否则，会给后期的销售、招商和运营造成影响的。

三、科学合理的功能布局是保证

必须清楚地知道，各业种的设定与面积配比，并考虑如何能在后期经营中有生存力。各业种在项目中起到的作用都不同，而其占项目的位置，也是必须合理，要根据人们的购物习惯、劳累时间期，使之间如何产生联接关系，是必须要考虑的。

四、经济收益性是之一

现在很多商业地产开发，是要上了一定的面积才能实现投资回报期与开发成正比。但从开发商的角度来看，我们需要的是给予更大的利润，在这个时候，必须对后期的物业如何提升与物业留量进行进行前瞻性规划。商业地产一般需要重点考虑三大问题商业地产规划定位：找准符合市场“需求”商业地产规划定位；填补空缺、避开竞争商业地产规划定位；吻合城市区域的发展趋势。

请采纳